汕头市潮阳区人民法院 | Shantou City Chaoyang District People's Court
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(2017)粤0513民初983号房屋租赁合同纠纷发布时间:

广东省汕头市潮阳区人民法院

 

民 事 判 决 书

 (2017)粤0513民初983号

原告:陈英仕,男,1982年4月24日出生,汉族,住汕头市潮阳区

被告:陈秀玉,女,1989年10月16日出生,汉族,住汕头市潮阳区

委托诉讼代理人:陈茂乾(被告之父),住汕头市潮阳区。

第三人:陈茂昌,男,1958年1月5日出生,汉族,住汕头市潮阳区

原告陈英仕与被告陈秀玉、第三人陈茂昌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年7月10日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈英仕、被告的委托诉讼代理人陈茂乾均到庭参加诉讼;第三人陈茂昌经传票传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告陈英仕向本院提出诉讼请求:1、判令被告陈秀玉归还拖欠租金43222元(2016年11月12日至2017年11月11日尚欠租金20000元,2017年11月11日至2018年6月21日预期违约租金23222元,共计43222元)。2、判令被告陈秀玉承担诉讼费。

事实与理由:原告陈英仕与陈茂昌有租铺合同在先,约定限期5年(2013年6月22日至2018年6月21日止),后经第三人(出租人)陈茂昌同意,原告将陈茂昌名下位于XX镇原影剧院对面的楼铺1间(3层七五)转租给被告陈秀玉,原、被告双方签订租铺合同,约定“租期为二年即国历2016年11月12日至2018年11月11日止,每年租金为人民币38000元整。租金先付一年,剩余一年租金于2017年9月1日前还清。”因原出租人陈茂昌只同意原告在原租期(从2013年6月22日至2018年6月21日止)内转租,故对超出原先租期(2018年6月22日至2018年11月11日止)部分,即原告与被告的约定超过上述期限部分不成立。在转租合同中,写明被告于2016年11月4日先付租铺定金18000元,剩余20000元定于2016年11月8日前还清,但还款期限已过数月,经多次催讨和朋友相识多次劝说,被告仍拒不归还剩余20000元租金。因双方仍有租期(从2017年11月11日至2018年6月21日),但被告拒不归还第一年剩余租金的行为已然构成预期违约。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请判准原告的诉讼请求。

被告辩称,因铺前铁皮拆除、楼铺部分设施维护、装修等花费了5505元(含装修3250元)有笔记记帐小本子图片、现场照片为证。并造成近1个月租金(原告认可铁皮拆除4天)和楼下服装生意未能正常经营造成损失。上述维护、装修、租期与经营损失,要求原告给予补偿;租金只能1年付1次,不同意提前付还租金。

第三人陈茂昌在庭前述称,与原告签订合约28.5万元租金已全额收到。只同意原告在原租期(从2013年6月22日至2018年6月21日止)内转租。对于被告陈秀玉对上述楼铺部分设施进行维护、装修的行动,他是表示同意和了解情况的。为扳动上述楼铺前铁皮和搬动铁门,他已出资2000元维护(含改造)费;600元加固维护费也是替原告陈英仕先行垫付的;对于被告陈秀玉对上述楼铺部分设施维护、装修花费5505元,他表示费用接近事实。

当事人围绕诉讼请求依法在举证期限内提交的证据:原告提交的证有:1、原告的身份证复印件,证明原告的主体资格。2、“租铺合约”复印件1份,证明原告与陈茂昌承租楼铺事实。3、“租铺合同”复印件1份,证明原、被告之间房屋转租楼铺事实。被告没有异议。被告提交的证据:1被告常住人口登记卡1份及被告的委托诉讼代理人身份证复印件,证明被告及其委托诉讼代理人的主体资格。2、房屋维护、装修时现场照片复印件1份,证明房屋在租赁期间维护、装修的状况。原告没有异议。被告笔记记账小本子图片复印件1份,证明被告在房屋装修维护时所出资5505元的款项。第三人陈茂昌表示符合事实。本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定的事实如下:

2013年3月11日,原告陈英仕向第三人陈茂昌租赁其所有的位于汕头市潮阳区XX镇原影剧院对面的楼铺1间(3层七五),约定租赁期限5年(2013年6月22日至2018年6月21日止),双方各自持有《租铺合约》存执。原告陈英仕已向第三人陈茂昌交纳全额租金28.5万元。租赁期间,原告于2016年11月4日将上述楼铺转租给被告陈秀玉,原、被告在《租铺合同》中约定“租期为二年即2016年11月12日至2018年11月11日止,每年租金为38000元整(在拆除铺前铁皮情况下)。租金先付一年,剩余一年租金于2017年9月1日前还清。”经征求原出租人陈茂昌意见,陈茂昌只同意原告在原租期(从2013年6月22日至2018年6月21日止)内转租。被告陈秀玉于2016年11月4日支付原告陈英仕租金18000元。陈秀玉还应付还陈英仕尚欠租金43222元(2016年11月12日至2017年11月11日尚欠租金20000元,2017年11月11日至2018年6月21日租金23222元,共43222元)。在催讨未果情况下,原告遂向法院起诉,请求判准前述诉讼请求

在转租过程中,原、被告双方对上述楼铺维护、装修问题上由于未能充分协商出现矛盾。第三人陈茂昌已出资2000元用于上述铺前维护(含改造)费;600元加固维护费是第三人陈茂昌替原告陈英仕先行垫付的,原告陈英仕也予以确认并承诺将付还陈茂昌;被告陈秀玉也对上述楼铺部分设施自行维护、装修花费5505元。上述楼铺在租赁期间维护、装修、租期延误、经营损失,陈秀玉要求给予补偿。诉讼中,原告陈英仕意减免租金4000元折抵被告的损失

本院认为,原告陈英仕与被告陈秀玉签订的《租铺合同》,系双方当事人的真实意思表示。其中,对于自2016年11月11日至2018年6月21日止的租期经第三人陈茂昌同意而合法有效,双方应遵照履行;但对于 2018年6月21日至同年11月11日止租期因原出租人陈茂昌不同意转租而无效。对于有效部分,依法应受法律保护,双方应依约履行。对此,被告陈秀玉对于尚欠43222元应依约负付还义务,即被告于2016年11月12日至2017年11月11日尚欠租金20000元,2017年11月11日至2018年6月21日租金23222元,共43222元,故对于原告请求被告付还上述尚欠租金43222元,于法有据,本院予以支持。在转租过程中,由于对上述楼房维护、装修, 600元加固维护费是第三人陈茂昌替原告先行垫付的,原告也予以确认并承诺将付还陈茂昌,原告陈英仕应依约履行;对于被告陈秀玉对上述楼铺部分设施自行维护、装修花费5505元,该维修费用应由出租人即第三人陈茂昌负担。原告自愿将租金减免4000元,于法有据,可予照准;与结欠租金43222元相抵后为尚欠39222元,应依法付还原告陈英仕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,判决如下:

一、被告陈秀玉应于本判决生效之日起十五日内付还原告陈英仕自租金39222元。

二、原告陈英仕应于本判决生效之日起十五日内付还第三人陈茂昌维护费600元。

三、第三人陈茂昌应于本判决生效之日起15日内付还被告陈秀玉维护(装修)费5505元

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费880元,由原、被告各负担一半。原告预交的不予退还,在被告履行还款义务时一并付还原告。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省汕头市中级人民法院。

         陈新亮

人民陪审员     庄绍平

人民陪审员     马镇武

 

 二○一七年十月二十六日


        卢林炜

 

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

   第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

  第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。


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