汕头市潮阳区人民法院 | Shantou City Chaoyang District People's Court
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未经出租人同意的房屋转租合同效力及逾期腾房的责任承担发布时间:

 

案情

原告陈某与被告郑父签订《租赁合同》,约定将陈某所有的八层楼房部分租赁给郑父作为旅馆住宿办公用途,租赁期限为自2011年1月1日起至2015年12月31日止。同时约定:郑父未经陈某同意,不得擅自将房屋、场地转租给第三方经营;郑父未经陈某书面同意直接或间接将租赁的房屋及财物转租(借)他人的,陈某有权单方面解除合同,如造成陈某损失,陈某有权要求郑父赔偿损失;郑父应按时向陈某缴纳租金,若逾期未缴的,除应补齐欠款外,还需缴纳滞纳金。租赁期间,郑父的儿子被告郑男以其本人的名义与被告万某签订一份《租赁合同》,约定:郑男将上述房产的部分租与万某作为经营出租房屋使用;租赁期限为2014年4月1日起至2019年4月1日止。2016年1月,陈某与郑父签订《补充协议书》,同意将原租赁合同约定的租赁期限延长三个月,即至2016年3月31日止。《补充协议书》签订后,郑父按照补充协议书向陈某交付了2016年3月31日之前的租金。但《补充协议书》约定的租赁期限届满后,郑父仍没有将租赁房产腾退交还陈某。

裁判

郑男受郑父委托与万某订立《租赁合同》,约定权利义务由郑父享有和承担,这一点郑父、郑男和陈某都予以确认,故陈某要求郑男就转租问题向其承担相应责任,于法无据,法院不予支持。郑父逾期腾房,依法可参照郑父与陈某签订《补充协议书》约定的租金,由郑父向陈某支付逾期腾房占有使用费。根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第十八条的规定,万某应根据其占有使用租赁房产的情况与郑父共同向陈某支付转租部分房产的逾期使用费66500元。陈某要求郑父与万某承担逾期腾房赔偿金,由于万某与陈某之间没有存在合同关系,故不承担违约责任。陈某与郑父约定的违约金偏高,且双方均没有举证陈某因逾期腾房造成的损失,根据最高法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定,故陈某请求赔偿其因逾期腾房的损失即按逾期腾房占有使用费的30%即23049元,由郑父支付。

评析 

本案需要厘清的有三方面的问题,一是转租合同是否有效;二是转租人与次承租人是否应对逾期腾房使用费负连带清偿责任;三是承租人是否应将转租所获租金中高于原租金部分转移给出租人。

1、转租合同, 是指承租人将租赁物之全部或部分出租给第三人(次承租人)使用、收益,第三人支付租金的合同。承租人本身并不脱离原租凭合同,应继续履行对出租人的义务。转租的效力主要见于《合同法》第224条规定,即承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租凭合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。理论界普遍认为,我国对于转租行为的规制,采用的是类似于德国、日本限制主义立法模式,即承租人转租须经出租人同意,非经同意不得转租。但与德国关于擅自转租的禁止性规定不同,我国采取的是授予权规范,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”并不必然推出承租人非经出租人同意,不得将租赁物转租给第三人。因此,在出租人尚未表态是否同意转租时,应将其定性为效力待定合同。本案中,出租人与承租人在《租凭合同》中约定,未经出租人同意,不得擅自转租,否则出租人可单方面解除合同。后双方签订《补充协议书》,出租人在已知承租人擅自转租的情况下,并未行使合同解除权,而是给予承租人三个月续租期限,究其本意,应视为追认转租合同效力,且没有证据证明次承租人事先知情或与转租人恶意患通,故转租合同自始有效。

2、租赁合同期限届满后,负有腾房义务的次承租人如逾期腾房,若出租人请求支付使用费,依法应予支持。该规定没有考虑转租人在造成逾期腾房中所起的作用。本案中因为转租人的过失,与出租人签订的转租合同的期限超过了原租赁合同的期限,主观上对出租人损失结果的发生有过错,客观上与次承租人共同造成了逾期腾房的后果,侵犯了出租人物权中的使用、收益权能。转租人虽擅自转租,但经出租人签约默认,仍与次承租人之间建立起有效的合同法律关系。该转租合同相对于原租赁合同,居于从合同地位,其对标的物效力、期限附属于主合同,次承租人不得以其租赁权对抗出租人;然而就合同本身来讲又具有独立性,因合同关系具有相对性,如无法律规定或当事人特殊约定,第三人不能行使介入权,所以出租人不能基于原租赁合同解除转租人与次承租人之间的转租合同。虽然不能破坏债的相对性,但出租人作为租赁物所有人有回复物权圆满性的权利,因此,出租人可以对次承租人行使排除妨害请求权,并要求有过错的转租人与次承租人共同支付逾期腾房使用费。

3、现有关于房屋租赁的法律并未规定承租人擅自转租所得高于原租金的部分为不当得利。所谓不当得利,必须满足三个条件,一是一方取得财产利益,一方受到损失;二是利益和损失之间有因果关系;三是利益取得没有合法根据。转租人依法享有因占有、使用租赁物获得收益的权利,该权利不因擅自转租而被当然排除。本案中转租人因租金差额获利,因出租人追认转租合同,故逾期腾房之前所获利益不违反法律和当事人合意;逾期腾房之后,出租人没有举证其所受损失,且转租人所应支付违约金中已包含赔偿金性质,若再课处赔偿金则有失公平,故不支持出租人要求转租人再支付赔偿金的诉求。

 

 

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